SCI et résidence principale, couple infernal ?
On entend souvent dire que mettre sa résidence principale en SCI présente de nombreux avantages.
Est-ce exact ?
La SCI est parfois décrite comme l’instrument idéal de gestion d’un patrimoine immobilier. C’est excessif. La SCI a certes des qualités, notamment une plus grande souplesse et offre une plus grande stabilité que l’indivision, mais elle a aussi des inconvénients. Dans certains cas, elle peut même présenter des dangers et s’avérer une fausse bonne idée. La prudence s’impose donc.
Quels inconvénients y-a-t-il à constituer une SCI ?
Les inconvénients de la SCI n’apparaissent pas immédiatement. Mais créer une SCI n’est pas anodin. Cela suppose d’accomplir des formalités spécifiques (statuts…) et de respecter des règles de gestion contraignantes (tenue d’une comptabilité, organisation d’assemblées générales…)
Surtout c’est la SCI qui deviendra propriétaire de votre résidence principale. Vous ne le serez plus. L’inconvénient est de taille si vous êtes marié ou pacsé : le survivant de votre couple ne pourra pas invoquer les droits au logement prévus par la loi pour continuer à y habiter.
Mettre son logement en SCI est-il intéressant fiscalement ?
Il faut bien calculer avant de prendre une telle décision. Au mieux, l’opération est neutre. Au pire, elle pourra alourdir votre fiscalité. Certains propriétaires qui avaient utilisé la SCI pour créer des déficits fonciers fictifs, en vue de diminuer leur revenu imposable, en ont fait les frais : le fisc les a redressés et a réclamé de fortes pénalités.
En outre, les contribuables soumis à l’ISF peuvent perdre le bénéfice de l’abattement de 30 % pratiqué sur la résidence principale.
Quels sont les cas dans lesquels la constitution d’une SCI peut être conseillée ?
En définitive, la SCI peut être conseillée dans deux cas.
D’abord pour les couples non mariés, elle peut servir à protéger le concubin survivant. Les statuts pourront prévoir la continuation de la SCI avec lui seul ; les héritiers de celui qui sera décédé ne pourront pas l’obliger à quitter le bien.
Ensuite et sous réserve de l’analyse des aspects fiscaux de l’opération, la SCI facilite la transmission de la résidence principale aux enfants. Il est plus facile de répartir des parts de sociétés que de partager un immeuble. Ces parts peuvent être transmises progressivement de manière à optimiser les abattements fiscaux. Dans cette optique, l’apport à la SCI se limite le plus souvent à la nue -propriété des biens ; les parents se réservant l’usufruit pour pouvoir continuer à y vivre.
Quelle que soit votre décision, n’hésitez pas à faire appel à votre notaire. Il vous accompagnera au mieux de vos intérêts.